Plan de masse: étapes de réalisation et règlementations

Dans le cadre de la concrétisation d’un projet de construction, qu’il s’agisse de l’édification d’une maison individuelle, d’une extension ou d’une autre structure sur votre terrain, la réalisation d’un plan de masse constitue une étape administrative préliminaire essentielle. Ce document officiel, obligatoire pour l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux, joue un rôle crucial en permettant une visualisation précise du projet, en garantissant sa conformité aux réglementations d’urbanisme en vigueur et en facilitant la communication entre les différents intervenants du projet.

Un plan de masse c’est quoi ?

Un plan de masse est une représentation graphique détaillée d’un terrain, incluant toutes les constructions existantes et celles projetées. Il constitue un document obligatoire pour tout projet de construction car il permet de visualiser l’implantation du projet sur le terrain et de vérifier la conformité aux règles d’urbanisme en vigueur.

Quelle est l’utilité du plan de masse ?

Le plan de masse est indispensable pour plusieurs raisons :

🔹 Visualiser le projet : Il offre une vue claire de l’implantation du projet, permettant d’apprécier son impact sur l’environnement.
🔹 Respecter les réglementations : Il permet de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme, notamment les distances aux limites de propriété, les hauteurs de construction, et la surface de plancher autorisée.
🔹 Communiquer avec les administrations : Le plan de masse est un document obligatoire à joindre à la demande de permis de construire.
🔹 Obtenir des financements : Les banques et autres organismes de financement peuvent exiger un plan de masse pour évaluer le projet avant d’accorder un prêt.

Qui peut faire un plan de masse ?

Un plan de masse peut être réalisé par différents professionnels ou même par le propriétaire du terrain :

🔸 Le propriétaire du terrain : Si le projet est simple et que le propriétaire a des notions de dessin technique, il peut réaliser lui-même le plan de masse.
🔸 Un architecte : L’architecte est le professionnel le mieux qualifié pour créer un plan de masse précis et conforme aux réglementations en vigueur.
🔸 Un dessinateur-projeteur : Un dessinateur-projeteur peut également créer un plan de masse, mais il est important de vérifier qu’il a les compétences nécessaires en matière de réglementation d’urbanisme.

Comment réaliser un plan de masse soi même ?

Les règlementations à respecter lors de la conception d’un plan de masse

Lors de la conception d’un plan de masse, il est crucial de respecter plusieurs réglementations pour garantir la conformité du projet. Voici les principales à prendre en compte :

🔹 Le Code de l’urbanisme : Ce code fixe les règles générales de construction en France, encadrant ainsi l’implantation et l’emprise au sol des projets.
🔹 Le Plan local d’urbanisme (PLU) : Chaque commune possède un PLU qui définit les règles d’urbanisme spécifiques locales, incluant les hauteurs des bâtiments, les retraits par rapport aux voies publiques et les superficies maximales des constructions.
🔹 Les autres réglementations : Il existe également des normes spécifiques à respecter, telles que les règles de sécurité incendie, les normes d’accessibilité pour les personnes handicapées, et les prescriptions relatives aux assainissements et aux raccordements aux réseaux.

Les étapes pour réaliser un plan de masse

La réalisation d’un plan de masse est une démarche complexe qui se déroule en plusieurs étapes essentielles pour garantir la conformité du projet de construction aux règles d’urbanisme. Voici les étapes détaillées :

📄 Récolter les informations :

  • Récupérer le plan cadastral : Il faut se procurer le plan cadastral du terrain auprès du service du cadastre. Ce document est indispensable pour connaître les limites du terrain et les constructions existantes.
  • Mesurer le terrain : Si les dimensions ne sont pas précisées sur le plan cadastral, il est nécessaire de mesurer le terrain. Cette étape peut être réalisée par un géomètre.
  • Prendre des photos du terrain : Photographier le terrain et son environnement proche permet de mieux visualiser l’implantation du projet et de préparer la déclaration préalable de travaux.
  • Consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Le PLU de la commune contient toutes les règles d’urbanisme applicables, telles que les distances à respecter par rapport aux voies publiques, l’occupation des sols, et les hauteurs maximales des bâtiments.

🖊️Dessiner le plan de masse existant :

  • Reproduire le terrain à l’échelle : Utiliser une feuille de papier ou un logiciel de CAO/DAO pour dessiner le terrain à l’échelle. Il est crucial de représenter fidèlement les cotes et l’altimétrie.
  • Représenter les éléments existants : Inclure tous les éléments présents sur le terrain, comme les constructions, les arbres, les clôtures, et les réseaux d’eau et d’assainissement.
  • Indiquer le nord géographique : Pour garantir une orientation précise, il est important de marquer le nord sur le plan.

📐Dessiner le projet sur le plan de masse :

  • Représenter la future construction : Dessiner la nouvelle maison individuelle, le garage, ou toute autre construction projetée à l’échelle en respectant les dimensions prévues.
  • Indiquer les distances : Mesurer et noter les distances par rapport aux limites de propriété et aux constructions voisines pour vérifier la conformité aux règles d’urbanisme.
  • Prévoir les accès : Représenter les accès piétonniers et véhicules, ainsi que les aménagements extérieurs comme les terrasses, les allées, et les plantations.

🛠️Vérifier la conformité du projet aux réglementations :

  • Respect des distances : Vérifier que le projet respecte les distances minimales aux limites de propriété et aux constructions voisines définies par le PLU.
  • Surface de plancher et hauteur : S’assurer que la surface de plancher et la hauteur de la construction respectent les règles d’occupation des sols du PLU.
  • Présence des accès et réseaux : Confirmer que les accès et les raccordements aux réseaux nécessaires sont correctement prévus.

🔹 Légende et annotations :

  • Ajouter une légende : Une légende doit expliquer les symboles utilisés sur le plan de masse.
  • Indiquer les dimensions principales : Noter les dimensions principales de la construction et des éléments importants du projet pour faciliter la lecture et l’obtention du permis.

Quel outil utiliser pour faire un plan de masse ?

Le choix de l’outil pour réaliser un plan de masse dépend grandement des compétences de l’utilisateur et de la complexité du projet de construction. Voici un aperçu des différentes options disponibles :

🔹 Logiciels de CAO/DAO simples :

  • Ces outils sont parfaits pour les débutants ou pour des projets de petite envergure. Ils permettent de dessiner un plan basique avec des fonctionnalités intuitives et des bibliothèques d’objets symboliques tels que des murs, fenêtres et arbres.
  • Par exemple, des logiciels comme SketchUp ou Sweet Home 3D peuvent être utilisés pour créer un document graphique simple et efficace.
  • Ces logiciels offrent également des outils de mesure pour s’assurer que les dimensions du terrain et des constructions existantes sont correctement représentées.

🔸 Logiciels de CAO/DAO professionnels :

  • Pour des projets de construction plus complexes, les architectes et les dessinateurs-projeteurs préfèrent utiliser des logiciels professionnels comme AutoCAD ou Archicad.
  • Ces outils permettent de dessiner des plans de masse avec une grande précision et de générer des rendus 3D pour mieux visualiser l’implantation du projet et son environnement proche.
  • Ils incluent également des fonctionnalités avancées pour gérer les cotes, les altimétries, et pour vérifier la conformité aux règles d’urbanisme spécifiées dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

🔹 Dessin à la main :

  • Pour des projets très simples, il est possible de réaliser un plan de masse à la main. Cette méthode peut être suffisante pour un petit lotissement ou un abri de jardin.
  • Il est recommandé d’utiliser du papier millimétré et de se référer au plan cadastral pour garantir une représentation graphique précise. Toutefois, cette méthode est généralement plus longue et moins précise que l’utilisation d’un logiciel.

Questions et réponses sur la réalisation de plan de masse

Un plan de masse est indispensable pour toute demande de permis ou déclaration préalable de travaux. Voici les cas où il est obligatoire :

🔹 Permis de construire : Que ce soit pour la construction d’une maison individuelle, d’un garage, d’une piscine ou encore pour une extension, un plan de masse est exigé. Ce document est crucial pour que le service instructeur puisse évaluer la conformité du projet aux règles d’urbanisme.

🔹 Déclaration préalable de travaux : Pour des travaux dont la surface de plancher est inférieure à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine dense), un plan de masse est également requis. Il permet de vérifier que les constructions existantes et projetées respectent les limites du terrain et l’emprise au sol autorisée.

🔹 Certificat d’urbanisme : Ce document, qui informe sur les règles d’urbanisme applicables à une parcelle, peut nécessiter un plan de masse détaillant les implantations existantes et projetées, notamment pour des projets de construction complexes.

🔹 Plan de masse : Ce document représente en détail, à une échelle réduite, le terrain avec toutes les constructions existantes et projetées. Il permet de visualiser l’implantation du projet par rapport aux limites de propriété, aux voies publiques et aux constructions voisines. Il doit faire apparaître les cotes, les hauteurs, les clôtures, les plantations, et d’autres éléments essentiels pour apprécier l’insertion du projet dans son environnement proche.

🔹 Plan de situation : Il localise le terrain dans son environnement immédiat à une échelle plus large. Il doit comporter les références cadastrales du terrain, le nord géographique, et montrer la situation du terrain par rapport aux routes, commerces, écoles, et autres infrastructures importantes. Ce document est utilisé pour vérifier la compatibilité du projet avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et les servitudes existantes.

L’échelle d’un plan de masse varie selon les exigences locales et la complexité du projet. Elle doit généralement être comprise entre 1/50 et 1/500. Voici les échelles couramment utilisées :

🔹 1/100ème : Cette échelle est la plus fréquemment utilisée car elle permet un bon compromis entre lisibilité et précision. Elle offre une vue d’ensemble du terrain tout en permettant de visualiser les détails des constructions.

🔹 1/200ème : Souvent utilisée pour les grands terrains ou les projets complexes, cette échelle permet une représentation détaillée tout en restant assez lisible.

🔹 1/50ème : Rarement utilisée pour les plans de masse car trop détaillée pour représenter l’ensemble du terrain sur une seule feuille. Elle est plutôt réservée aux plans de détail de certaines parties du projet.

Le coût de réalisation d’un plan de masse varie en fonction de la complexité du projet et du niveau de détail souhaité. Voici une estimation des prix :

🔹 Plan de masse simple : Entre 50 € et 100 €. Idéal pour des projets de petite envergure comme un abri de jardin ou des aménagements extérieurs simples.

🔹 Plan de masse complexe : Le prix peut aller jusqu’à 300 € ou plus pour des projets nécessitant une représentation graphique détaillée et une analyse approfondie par un architecte ou un géomètre-expert.

Il est possible de réaliser soi-même son plan de masse à l’aide de logiciels gratuits ou payants, mais il est recommandé de faire appel à un professionnel pour garantir la qualité et la précision du plan, surtout pour des projets nécessitant un dossier de permis de construire.

Outre le plan de masse et le plan de situation, plusieurs autres documents sont nécessaires pour une demande de permis de construire :

🔹 Formulaire Cerfa : Il s’agit du formulaire officiel de demande de permis de construire, à remplir avec précision et signé par le propriétaire du terrain ou son représentant.

🔹 Plans de la construction : Ils doivent inclure les plans de coupe, les élévations, et les plans de chaque niveau de la future construction.

🔹 Notice descriptive : Elle détaille les caractéristiques architecturales du projet, les matériaux utilisés, les performances énergétiques, etc.

🔹 Attestation de l’architecte : Si un architecte a conçu le projet, une attestation de ce dernier est nécessaire pour valider la conformité aux règles d’urbanisme.

🔹 Attestations liées aux réseaux : Ces documents concernent l’accès à l’eau, à l’électricité, au gaz et au téléphone.

🔹 Taxes d’urbanisme : Elles correspondent à une contribution financière au titre de la création de la construction, et doivent être réglées lors du dépôt du permis.