Avec la réforme du DPE 2025, les petits appartements de moins de 40 m² voient leur évaluation énergétique profondément ajustée. Alors que ces logements étaient jusqu’ici souvent pénalisés et classés F ou G, cette nouvelle réglementation corrige les déséquilibres liés aux consommations fixes, comme le chauffage minimal ou le ballon d’eau chaude.
À partir du 1er juillet 2024, ces modifications permettent de mieux refléter la consommation réelle des petites surfaces et de faciliter leur location. Pour les propriétaires comme pour les locataires, il s’agit d’un changement concret qui peut influencer la valeur perçue du logement, la fiscalité et l’attractivité locative.
Petites surfaces : pourquoi elles étaient pénalisées ?
Les logements de moins de 40 m² ont longtemps souffert d’une notation énergétique défavorable. Bien que leur consommation réelle soit souvent modérée, ces appartements étaient fréquemment classés parmi les passoires thermiques (F ou G). Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène :
- Consommations fixes disproportionnées : dans un studio ou un T1, les appareils indispensables comme le chauffage, le chauffe-eau ou même le réfrigérateur représentent une part significative de la consommation totale. Par exemple, dans un studio de 25 m², le ballon d’eau chaude peut constituer jusqu’à 30 % de l’énergie consommée sur un mois, alors que dans un logement de 80 m², cette part tombe souvent sous les 10 %. Cette disproportion a conduit à une sous-estimation de la performance réelle de ces petites surfaces.
- Seuils uniformes pour toutes les surfaces : avant la réforme, les critères de calcul du DPE ne faisaient pas de distinction entre un petit appartement et un logement de grande taille. Les mêmes plages de consommation énergétique déterminaient la classe A à G, ce qui désavantageait automatiquement les logements inférieurs à 40 m². Selon une étude de l’ADEME, environ 45 % des studios et T1 urbains étaient classés F ou G, contre seulement 15 % des logements de 70 à 90 m², malgré une consommation relative comparable.
Cette situation a eu des répercussions directes sur le marché locatif : de nombreux propriétaires se sont retrouvés dans l’impossibilité de louer leur logement sans engager des travaux importants, ce qui a créé des tensions sur l’offre locative pour les petites surfaces, particulièrement dans les centres-villes.
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DPE 2025 : de nouveaux seuils pour une notation réaliste
Le DPE 2025 ne change pas la méthode de calcul, mais ajuste les seuils pour les petites surfaces afin de refléter plus fidèlement leur consommation énergétique réelle.
- Recalibrage des classes A à G : les seuils sont adaptés pour les logements de moins de 40 m², afin que la proportion de consommation fixe ne pénalise plus systématiquement le classement.
- Changement de classe possible : un logement classé F ou G pourra désormais atteindre la classe D ou E, ce qui améliore sa lisibilité pour les locataires et renforce sa conformité réglementaire.
- Portée de la réforme : selon les projections de l’ADEME, 30 à 40 % des petites surfaces pourraient voir leur étiquette améliorée, représentant potentiellement 500 000 à 700 000 logements en France.
L’objectif est double : éviter la stigmatisation des petites surfaces et permettre aux propriétaires de continuer à louer leur bien sans devoir engager des travaux immédiats coûteux.
Amélioration de la classe énergétique : un levier pour la location
L’impact de la nouvelle évaluation se traduit directement sur le marché locatif. Les conséquences principales sont :
- Maintien de la location : les petites surfaces échappent aux interdictions qui touchaient les passoires thermiques. Par exemple, un studio de 30 m² classé G pourrait passer en D, lui permettant de rester sur le marché.
- Aucune rénovation obligatoire : les propriétaires ne sont plus contraints d’engager des travaux immédiats pour continuer à louer, réduisant un obstacle financier important.
- Valorisation indirecte du logement : une meilleure classe énergétique est souvent perçue par les locataires comme un indicateur de confort et de maîtrise des dépenses énergétiques, ce qui peut influencer positivement le loyer demandé.
Concrètement, un petit appartement urbain dont la classe énergétique passe de G à D pourrait voir son attrait locatif augmenter de 15 à 20 %, selon les enquêtes de marché menées par des agences immobilières spécialisées dans le parc locatif de moins de 40 m².
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Quelles démarches pour obtenir le nouveau DPE ?
La réforme simplifie considérablement les démarches pour les propriétaires :
- Pas de nouvelle visite obligatoire : si le DPE est encore valide, il n’est pas nécessaire de refaire une inspection physique.
- Mise à jour en ligne : la nouvelle étiquette peut être obtenue via le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, en entrant simplement le numéro du DPE existant.
- Justificatif officiel : l’attestation téléchargée peut être jointe à l’ancien DPE pour prouver la nouvelle classe énergétique auprès des locataires, des agences ou des administrations.
Cette procédure permet de réduire les coûts et la charge administrative pour les propriétaires, tout en garantissant que les informations fournies aux locataires sont fiables et à jour.
Quelles répercussions sur les propriétaires et les locataires ?
Pour les propriétaires, la réforme représente un allègement tangible :
- Maintien du revenu locatif sans travaux immédiats.
- Valorisation des petites surfaces sur le marché locatif, renforçant l’attractivité et la compétitivité.
- Réduction du risque de vacance liée à une mauvaise classification énergétique, qui pouvait auparavant pénaliser les studios et T1.
Pour les locataires, la réforme assure une lecture plus fiable de la performance énergétique :
- Les petites surfaces ne sont plus systématiquement pénalisées.
- La consommation réelle du logement est mieux reflétée par l’étiquette, facilitant la comparaison entre logements.
Pour les gestionnaires immobiliers et agences, il est désormais nécessaire de mettre à jour les bases de données et les dossiers locatifs pour refléter les nouvelles classes, garantissant ainsi la conformité à la réglementation et la transparence vis-à-vis des occupants.